「賃貸管理しているアパートの一室から、物や悪臭があふれ出て困っている…」
「他の住人からクレームが来る前に何とかしたいけれど、どうしたら良いんだろう？」
賃貸管理している部屋がゴミ屋敷化すると、隣室や上下階を含め周囲の部屋にも悪影響が広がります。
そんなゴミ屋敷に対して、管理会社や大家はどのように対応すれば良いのでしょうか？

本記事では賃貸管理している部屋がゴミ屋敷になってしまったときの対処法と、してはいけないNG行動を解説しています。
原状回復費用についても詳しく解説していますので、本記事を読めば賃貸物件がゴミ屋敷になってしまった場合のあらゆる疑問が解消できます。

賃貸アパートやマンションがゴミ屋敷になりやすい3つのケース

賃貸アパートやマンションがゴミ屋敷になる理由は人それぞれですが、特にゴミ屋敷になりやすいとされているケースがあります。
ここでは、ゴミ屋敷になりやすいケースのうち代表的なものを3つ解説します。

①単身世帯が多い

賃貸物件でゴミ屋敷になりやすいケースの一つ目は、単身世帯が多いことです。

単身世帯の場合同居人がいないため、次のような理由からゴミ屋敷になりやすくなってしまいます。

• 多忙やケガなどの理由から片付け・ゴミ出しができなくなっても、助けてくれる人がいない
• 部屋が汚れても変化に自分では気づけない、または汚れがひどくなっても気にならない
• 孤独感を周りに物をたくさん置くことで紛らわそうとする

実際に、令和6年に総務省が公表した『「ごみ屋敷」対策に関する調査　結果報告書』によると、調査した181のゴミ屋敷事例のうち、6割が単身世帯だったといいます。

また、公益財団法人日本都市センターが平成31年に公表した『自治体による「ごみ屋敷」対策ー福祉と法務からのアプローチー』の中では、ゴミ屋敷は 75 歳以上の男性の単身世帯が一番最も多かったというデータも出ています。

②近所付き合いが希薄になっている

近所付き合いが希薄になっている賃貸アパートやマンションも、ゴミ屋敷になりやすい傾向があります。

近所付き合いが活発だと、気軽に声をかけたり、ご近所さん同士で家の訪問をしたりすることがあります。
人の目がないとつい家を汚れたままにしてしまう人でも、人が訪問する機会があると片付けようという意識を持ちやすくなります。

また、怪我や病気などが原因で片付け・ゴミ出しができなくなったときに、近所付き合いがあればゴミ屋敷になる前に異変に気付けます。
そしてゴミ屋敷になる前に、病院や自治体など、必要な治療・支援につながりやすくなります。

近所付き合いが希薄だと、上記のようにゴミ屋敷になる前の段階で止めることができず、片付けられないままどんどん家が汚くなり、やがてゴミ屋敷になってしまうのです。

③高齢者や外国人などゴミ出しのルールの理解が難しい住人がいる

簡単にゴミ出しができる人にとっては意外かもしれませんが、実はゴミを出せない人の中には「ゴミ出しのルールがわからない」という人も少なくありません。

ゴミ出しのルールは自治体や賃貸物件によって異なっているうえ出せるゴミの種類や曜日、時刻などが厳格に決まっており、複雑な場合もあります。

そのため、高齢になって認知機能が衰えてきた人や、日本語が苦手な外国人にとってはゴミ出しのルールを理解することは簡単ではありません。

現在少子高齢化により高齢者が増え、在留外国人も令和6年末の時点で376万8,977人と過去最高人数になっています。
当然、賃貸アパートやマンションも高齢者や外国人の住人が増えている、もしくは今後増えていくことが考えられるため、ゴミ出しのルールの周知方法について配慮が必要です。

参考ページ：
高齢化の状況
令和６年末現在における在留外国人数について | 出入国在留管理庁

賃貸アパートやマンションがゴミ屋敷になったときに生じる3つのリスク

賃貸管理しているアパートやマンションの一室がゴミ屋敷になってしまったけれど、どう対処して良いかわからないから様子を見ているという方もいるかもしれません。
しかし、ゴミ屋敷を放置するのは実はとても危険です。

なぜ危険なのか、賃貸管理している部屋がゴミ屋敷になったときに生じる3つのリスクを解説します。

入居者の減少

賃貸管理しているアパートやマンションの一室がゴミ屋敷になっている状況を放置すると、入居者が減少するリスクがあります。
ゴミ屋敷から発生している悪臭や害虫などを嫌がり、入居者が退去してしまうケースがあるからです。

また、新たに引っ越しを考えていた人も、内見にきてゴミ屋敷を見たり、Google口コミなどでゴミ屋敷があることを知ったりすると入居したがらなくなってしまいます。

入居者が減ると家賃収入も落ち、物件の収益性に影響します。人気が下がれば新たな入居者を集めにくくなり、家賃を下げざるを得ないなど、今後の経営にも響いてきます。

床材の腐食や壁の歪みなど建物へのダメージ

ゴミ屋敷になった部屋を放置してしまうと、床材の腐食や壁の歪みなど建物がダメージを受けてしまいます。

ゴミ屋敷は湿気がこもりやすく、カビの発生やゴミからの液体漏れにより床材や壁が腐食することがあります。

さらに、ゴミだけでなくゴミをエサや住処にした害虫や害獣が大量発生すれば、害虫や害獣の糞尿によっても深刻なダメージを受けます。

また、ゴミは非常に重さがあるため、部屋の中に高く積まれていくと床だけでなく壁にも負荷がかかります。
その負荷によって壁や柱が歪んでしまうケースもあるほどです。

ゴミ屋敷は放置期間が長いほど建物へのダメージも大きくなり、修繕費用も高額になりやすいため、できるだけ早く改善した方が良いでしょう。

自然発火や放火などによる火災

ゴミ屋敷を放置すると、自然発火や放火などにより火災のリスクが高まります。

ゴミ屋敷で自然発火のリスクが上がるのは、主にトラッキング現象が原因です。
トラッキング現象とは、プラグとコンセントの間に湿気とホコリが溜まることで、プラグの両刃間で通電し、やがて発火してしまう現象です。

ゴミ屋敷では掃除が行き届かずに湿気とホコリが溜まりやすいためこのトラッキング現象が起こりやすく、発火した際に周囲に燃えやすい物が多いことから大きな火災になりやすくなっています。

また、ベランダなど屋外に燃えやすい物が置いてあると、放火に巻き込まれる危険性も高くなります。

自然発火や放火などによって火災が起きると、ゴミ屋敷の部屋だけでなく隣接する部屋や他の建物にも燃え移るおそれがあり非常に危険です。
取り返しのつかない事態になる前に、なるべく早くゴミ屋敷を片付ける必要があります。

参考ページ：
電源プラグ「1.トラッキング現象で発火」 | 製品安全

賃貸管理している部屋がゴミ屋敷になった場合の対処法

賃貸管理しているアパートやマンションがゴミ屋敷になったときは、どのように対処すればよいのでしょうか？
なるべくトラブルにならずにスムーズに進めるためには、以下の手順で対処するのがオススメです。

手順①ゴミ屋敷の住人に声をかけてみる

まずはゴミ屋敷の住人に声をかけてみましょう。

もしかしたら、住人の方も自分ではゴミ屋敷をどうしようもできずに悩んでいるかもしれません。
しかし、自分で悩んでいたとしても最初に書面などで片付けるよう要求されてしまうと、緊張や恐怖などから相談できなくなってしまう可能性もあります。

最初に挨拶をして相談しやすい雰囲気を作ってから、「何か困っていることがないか」「こういう事情で部屋を片付けてほしいが可能かどうか」などを訪ねてみましょう。

ただし、住人の状況によっては直接声をかけにくい場合もあります。
その場合は無理せず、自治体や弁護士など専門家と相談しながら対処するのが安心です。

手順②内容証明郵便を送付する

声をかけたけれど改善されない、もしくは声をかけられなかった場合は次の内容を文書にして、内容証明郵便で送付しましょう。

• ゴミを改善してほしいという依頼とその期日
• 期日までに改善されない場合賃貸契約解除を行い、退去してもらうこと

内容証明郵便とは、「いつ」「誰が」「誰に宛てて」「どんな内容の」文書を送ったのかを日本郵便株式会社が証明してくれる制度です。

今後強制退去を求めた裁判などをする場合に、「何度か改善を要求していたけれど改善されなかった」という事実が重要になります。
普通郵便の場合「そんな手紙は受け取っていない」と受取人に言われてしまうと証明できませんが、内容証明郵便であれば改善要求したことの証拠を残すことができます。

内容証明郵便は通常の郵便料金に480円加算するだけで送れます。
詳しい差出方法については日本郵便株式会社の公式サイトからご確認ください。

参考ページ：
内容証明 | 日本郵便株式会社

手順③自治体など行政機関に相談する

内容証明を送ってもゴミ屋敷が改善されない場合、自治体など行政機関に相談してみましょう。

特にいわゆる『ゴミ屋敷条例』がある自治体の場合、自治体がゴミ屋敷を解消してくれる可能性があります。

ゴミ屋敷条例がある自治体では、必要な調査や会議、措置などを行ってからではありますが、行政代執行といって行政が代わりにゴミ屋敷を片付けることができる条例を設けているからです。

また、ベランダや廊下など消防法において避難経路のため物を置いてはいけないとされている場所に物が蓄積されている場合、消防署に相談することも効果的です。
消防法に違反していれば、消防署から指導・注意をしてもらえます。

自治体の対応手順については以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
▶ゴミ屋敷は自治体に指摘される前に片付けを！放置するリスクを解説

手順④弁護士に相談する

内容証明を送付し、自治体などに相談したけれどゴミ屋敷が改善されない場合は、訴訟も視野に入れて弁護士に相談してみましょう。

ゴミ屋敷の住人である賃貸物件の借主には、借地借家法に基づいて賃貸権という賃貸物件に居住する権利が保障されています。
正当な理由がない限り、立ち退きを求められないという権利です。

そのため、退去が必要であるという正当性を裁判で証明しない限り、強制退去させることはできません。

退去が認められる条件には、次のようなものがあります。

• 家賃滞納など賃貸契約違反がある
• 貸主や近隣住民への被害が大きい

また、上記の条件に当てはまったうえで、何度も改善要求をしたけれど改善されなかった事実が認められることが必要です。

強制退去が認められるような対処をしたり、強制退去を求める裁判を起こしたりするために、法律の専門家である弁護士に相談しながら今後の対処をしていくようにしましょう。

参考ページ：
居住権はどのくらい強い権利ですか？賃借権承継で不動産オーナーが知るべきこと

ゴミ屋敷の住人に対してしてはいけない行動

賃貸アパートやマンションの一室がゴミ屋敷になってしまうと、その影響の大きさから早く改善させたいと焦ってしまうかもしれません。
しかし、ゴミ屋敷の住人に対しては絶対にしてはいけない行動があるので注意が必要です。

次の3点についてしっかり確認し、ゴミ屋敷の住人に対してこれらの行為を行わないように気を付けましょう。

ゴミを勝手に処分する

ゴミ屋敷の中の物はもちろん、廊下などの共有スペースであってもゴミを勝手に処分しないようにしましょう。

共有スペース内にあったとしても、そのゴミの所有権はゴミ屋敷の住人にあり、他人の財産を勝手に処分することはできないからです。
勝手に処分してしまった場合、窃盗罪などの罪に問われたり、損害賠償を求められるおそれがあります。

また、勝手に処分するという強引な手段をとることで、ゴミ屋敷の住人も強硬な姿勢をとってしまいやすくなり、和解しづらくなってしまいます。

すぐに強制退去させようとする

ゴミ屋敷の住人をすぐに強制退去させようとするのはやめましょう。
強制退去には裁判所の判断が必要で、認められるまでには長い時間と費用がかかるからです。

それにもかかわらずすぐに強制退去させようとしても、ゴミ屋敷の住人とトラブルになる可能性が高くなるだけです。

まずは、強制退去ではなくゴミ屋敷の改善をしてもらえるように働きかけていきましょう。
それと並行して、内容証明を送るなど念のために強制退去の裁判に向けた準備を進めていくのがおすすめです。

ドア前に張り紙をするなど住人の名誉を傷つける行為

ゴミ屋敷を改善してほしいことについて、ドア前に張り紙をしたり、周りに人がいる状況で話したりしないようにしましょう。

他の人に見える状態でゴミ屋敷の改善を要求することは、住人の名誉を傷つけてしまう行為です。

その部屋がゴミ屋敷であると知らなかった人にまで伝わってしまったり、ゴミ屋敷の住人と他の住人との人間関係にも悪影響が出たりしてしまうかもしれません。

名誉を傷つけてしまったことでゴミ屋敷の住人の受けた被害によっては、名誉毀損で訴えられることも考えられます。

ゴミ屋敷の改善を求める際は、文書は張り紙ではなくポストに投函したり、口頭で伝える時はタイミングを考えたりとできるだけ周囲に知られないような配慮が必要です。

ゴミ屋敷の住人が退去した後の原状回復費用はどうなる？

ゴミ屋敷の住人が退去した後に気になるのが、次の人が入居できるようにするためにかかる費用ではないでしょうか。

賃貸物件では、次の人に貸すための修繕費用などのうち、借主の故意や過失による損傷の回復にかかった費用は借主負担になり、この費用を原状回復費用といいます。

経年劣化や、故意や過失がなくても人が住んでいれば起きるような通常の損傷に必要な修繕費は貸主負担となり、原状回復費用には含まれません。

今回は『ゴミ屋敷の住人がゴミの所有権を放棄してゴミ屋敷のまま退去してしまい、貸主がゴミ屋敷を片付けなければいけない状況』での原状回復費用について解説します。

ゴミ屋敷の住人に請求できる原状回復費用の範囲には限りがある

「ゴミ屋敷になったせいで修繕費用が高額になった」とゴミ屋敷の住人であった借主にかかった費用を全額請求したいと思うかもしれません。
しかし、借主に請求できる原状回復費用の範囲には限りがあります。

借主に請求できる費用は主に以下の2つです。

• ゴミ屋敷の片付け費用
• 借主の故意・過失によって傷ついたり汚れたりした部分の修繕費用

さらに、借主の故意・過失による損傷であっても、入居年数に応じて原状回復費用の負担割合は変動します。

例えば、ゴミを放置したことでついたクロスの汚れは、借主の過失による損傷だと判断されるケースが多いです。

しかし、クロスは通常の生活だけでも日焼けなどによって劣化していくため、入居年数が長いほど貸主がクロスの交換代金を負担する割合が増えていきます。

詳しくは国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧ください。

参考ページ：
住宅：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

ゴミ屋敷の原状回復費用の費用相場

通常の部屋の場合、部屋の広さや居住年数にもよりますが、原状回復費用の相場は4万円〜9万円程度です。

ゴミ屋敷の場合の原状回復費用には、以下の2つが加算されます。

• ゴミ屋敷の片付け費用
• 明らかにゴミ屋敷が原因で汚れや傷がついた部分の修繕費用

ゴミ屋敷の片付けを業者に依頼した場合の費用は物の量によって異なりますが、ワンルームの場合3〜8万円が相場です。
ただし、天井近くまでゴミが積んであるなど重度になると数十万円かかることもあります。

明らかにゴミ屋敷が原因で汚れたり傷ついたりしたとわかる部分の修繕費用については、修繕箇所や経過年数によって大きく異なり相場の金額を出すことが困難なため、業者に見積もりを依頼すると良いでしょう。

ゴミ屋敷の片付けの費用相場については以下の記事に詳しく書いてありますので、ぜひ参考にご覧ください。
▶ゴミ屋敷の片付け費用100万円の謎｜実際に業者に依頼するならいくら必要？

部屋の原状回復にかかる費用を安くするコツ

ゴミ屋敷になった部屋を次の入居者が住めるようにする原状回復にかかる費用を安くするコツは以下の2つです。

• 自分でできる範囲は自分で片付ける
• 不用品買取を利用する

ゴミ屋敷の片付けを業者に依頼すると、物の量が多ければ多いほど費用が高額になります。
そのため、自分で廃棄物処理施設に搬入したり、まだ使用できそうな物は不用品買取を利用したりすると費用を安くすませられます。

特に不用品買取では買取金額が受け取れるため、総合的にかかる費用を抑えられます。

ゴミ屋敷の片付けを依頼するならお片付け24時がおすすめ

「ゴミ屋敷の住人から『ゴミ屋敷を片付けたいけれど、自力では難しい』と相談された」
「ゴミ屋敷の住人が退去したけれど、ゴミはこちらで片付けなければいけなくなった」(ゴミの所有権を放棄された)
そんなときにおすすめしたいのが、お片付け24時です。

ここでは、お片付け24時をおすすめする3つの理由をご紹介します。

即日対応で迅速に再入居可能な状態へ

退去後、少しでも早く再入居可能な状態に戻し、家賃収入を増やしたいと思う方は多いはずです。
お片付け24時は24時間365日問い合わせができ、即日対応可能なので迅速に再入居可能な状態に戻せます。

もちろん、作業も非常にスピーディです。
実際に重度のゴミ屋敷をたった3時間半でスッキリキレイにしたご依頼をご紹介いたします。

「悪臭や大量のゴキブリが原因で近所からクレームが入ってしまった」
「管理会社が部屋の様子を見に来るので、その前に片付けたい」

▼埼玉県さいたま市にお住まいのお客様からのご依頼

• 作業内容：ゴミ回収　/　ハウスクリーニング
• 作業時間：3時間半
• 費用：60万円　(頭金0円　2.5万円×36回払い)

軽度のADHDをお持ちのため元々片付けが苦手だというお客様からのご依頼です。
悪臭や大量のゴキブリが原因で近所からクレームが入ったらしく、管理会社が部屋の様子を見に来ることになったため、その前に部屋を片付けたいとご相談いただきました。

アパート3階のワンルーム(エレベーターなし)には非常に多くのゴミが積み重なっていましたが、7人のスタッフでわずか2時間で全てのゴミを回収し、その後1時間半ほどでハウスクリーニングも完了しました。

後日お客様から、「無事にトラブルなどなく、管理会社の人に対応することができました。この度は本当にありがとうございました。」とのメッセージをいただきました。

【埼玉県でゴミ屋敷の片付けにお悩みならお片付け24時がオススメ！】

ハウスクリーニング・害虫駆除などのオプションが充実

お片付け24時はゴミ屋敷の片付けだけでなく、ハウスクリーニングや害虫駆除などのオプションも充実しています。

ゴミ屋敷のハウスクリーニングや害虫駆除を別の業者に依頼しようとすると、「ゴミ屋敷を片付けないと見積もり出せない」「ゴミ屋敷を片付けてすぐの日程に空きがない」などの理由から作業まで時間がかかってしまうケースも少なくありません。

お片付け24時ならゴミ屋敷の片付けとハウスクリーニングや害虫駆除を一緒に行えるので、手間なく短期間で部屋をキレイにできます。

また、片付けもハウスクリーニングも一緒に行うことで、スタッフや車両もそれぞれ確保する必要がないため、費用もお得になる可能性が高いです。

後払い・分割払いが頭金0円で利用できる

お片付け24時では後払いや自社ローンによる分割払いが頭金0円で利用できます。
まとまった費用の準備が難しい場合や今は大きな出費を避けたいという場合でも、お片付け24時なら安心してご依頼いただけます。

自社ローンの分割払いでは、最大60回の分割が可能。
無理のない金額で返済計画が立てられると好評です。

実際にお片付け24時をご利用のお客様のうち、58％の方が現金分割払い、20％の方が後払いを利用しています。
ぜひご遠慮なくご相談ください。

賃貸アパートやマンションのゴミ屋敷化を未然に防ぐ4つのポイント

賃貸アパートやマンションの一室がゴミ屋敷になってしまうと、入居者の減少や建物へのダメージなどの影響が大きいうえ、強制退去は難しく、非常に対処するのが大変です。

では、そもそも賃貸アパートやマンションのゴミ屋敷化を未然に防ぐにはどうしたら良いのでしょうか？

ここでは賃貸アパートやマンションのゴミ屋敷化を未然に防ぐ4つの特に重要なポイントを解説します。

その1：入居審査を丁寧に行う

一度入居してしまうと強制退去させることは難しいため、まずは入居前の審査を丁寧に行い、信頼できない人の入居は断ることが大切です。

実際にゴミ屋敷になってしまう人を見抜くことは難しいですが、次のような項目に当てはまる人には注意しておきましょう。

• 衣服から異臭がする・汚れがついているなど不衛生な格好をしている
• 待ち合わせの時間や書類の提出期限を守らない
• 留守電にメッセージを入れても折り返しの連絡がないなど連絡がつきにくい
• 話がかみ合わない、言葉遣いが悪いなどコミュニケーションがとりにくい

その2：賃貸借契約書にゴミ屋敷になった場合について記載する

賃貸借契約書には、ゴミ屋敷になった場合の対応を記載しておきましょう。
賃貸借契約書にゴミ屋敷について明記しておき、契約時に説明することで、ゴミ屋敷にしてはいけないという意識を借主が持ちやすくなるからです。

具体的には特約の項目などに以下の内容について記載します。

• ゴミ屋敷になった場合賃貸契約を解除できる
• ゴミ屋敷の影響による修繕費用は貸主が負担する

また、万が一ゴミ屋敷になってしまった場合でも賃貸借契約書にゴミ屋敷について書いてあることで、強制退去の訴訟を起こす際に認められやすくなります。

実際に賃貸借契約書を作成する際には、弁護士や行政書士に相談しながら作成すると安心です。

その3：入居者と日頃からコミュニケーションをとる

入居者と日頃からコミュニケーションをとることもゴミ屋敷の予防に効果的です。

人とコミュニケーションをとり、誰かに自分や部屋の玄関前などが見られていると意識するだけで、片付けようという気持ちになりゴミ屋敷になりにくくなります。

また、入居者のケガや病気などにも気づきやすくなるため、地域の民生委員や自治体の福祉サービスと早い段階でつなげやすくなります。

例えば、認知症や身体機能の低下などにより福祉支援が必要と認められ、片付けやゴミ出しのサポートが受けられればゴミ屋敷化を防ぐことが可能です。

その4：ルールをわかりやすく掲示するなどゴミ出しのサポートを行う

ゴミ出しのルールについて、入居時にマニュアルとして渡している貸主も多いかと思います。
それだけでなく、ゴミ出しのルールについて外国人の方でもわかりやすいように優しい日本語や図を使用して作成した物を、ゴミの収集場所や建物の入り口など目に留まりやすい位置に掲示するのがおすすめです。

自治体によっては外国人向けにゴミの分け方・出し方を説明する資料を用意しているところがあります。

例えば、東京都新宿区では「資源・ゴミの分け方・出し方」について英語、韓国語、中国語、ベトナム語、ネパール語など10種類も用意されています。
こうした行政などの支援もうまく活用し、ゴミ出しのサポートを行えると良いでしょう。

参考ページ：
印刷物の紹介：新宿区

まとめ：ゴミ屋敷は日々悪化するためできるだけ早い対処が重要

ゴミ屋敷は放置すればするほど、日々悪化していきます。
そのため、被害を最小限にするためにもできるだけ早い対処が重要です。

賃貸アパートやマンションの一室がゴミ屋敷になってしまった場合には、まずゴミ屋敷の住人に声をかけてみましょう。

もしゴミ屋敷の住人が「片付けたいと思っているけれど自分で片付けられない」とお悩みの場合は、お気軽にお片付け24時にご相談ください。
ご相談・お見積りは無料で、電話だけでなくメールやLINEでも承っております。

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