「アパートを退去したら、部屋がゴミ屋敷だったので大金を請求されてしまった」
「ゴミ屋敷であることは分かっていたけれど、請求された原状回復費用が高すぎて納得がいかない」
そんな経験はありませんか？
ゴミ屋敷にしてしまったのは自分の責任でも、退去費用がいくらかかるのかを考える人は少ないでしょう。
今回は賃貸のアパートやマンションを退去する時の原状回復の内容と、その費用はどのように決まるのかを詳しく解説していきます。
ぜひ参考にしてくださいね。

ゴミ屋敷の原状回復とは

最初に、原状回復とゴミ屋敷の関係についてご説明します。

賃貸住宅は退去時に原状回復の義務がある

アパート・マンション・貸家などの賃貸物件は、基本的に同じ部屋を繰り返し別の人に貸しています。
そのため、借りた人（借主・かりぬし）は、退去する時に次の人が使えるような状態にしなければなりません。
これを原状回復と言います。

ゴミ屋敷の場合、そのままではその部屋を借りる人はまず現れないでしょう。
そのため、ゴミ屋敷にしてしまった借主が責任を持ってきれいにする（原状回復する）必要が出てきます。
放置したまま出ていくことは許されません。
ただし、この原状回復は借主がその部屋を借りた時と同じ状態に戻すことではないので注意してください。

原状回復の費用が足りない場合は借主が差額を払う

賃貸物件は必ず所有者がいます。
物件によって個人だったり会社だったりしますが、部屋を貸している人が貸主（かしぬし）です。
貸主が大家の場合もあれば、管理会社に委託をしている場合もあります。

部屋はどんなにきれいに使用していても、どうしても汚れたり傷がついたりするものですし、建物自体も年月が経てば傷みなどが出てくるものです。
ですので、基本的には原状回復するための費用は貸主が支払うものとされています。

借主である住人が支払うのは通常の使用では発生しない汚れや傷に限られます。
この場合の費用は敷金と相殺されて、敷金の方が多い場合には返金されます。
契約内容に「ハウスクリーニング代を支払う」とある場合は、そちらから支払われます。
しかし、ゴミ屋敷の場合はこの原状回復のための費用が高額になるため、敷金などでは足りなかった差額は貸主から借主に請求されてしまうのです。

貸主が行う原状回復に含まれないものとは

物件の所有者（貸主）が負担しなければならないものには以下のようなものがあります。

• 経年劣化による傷みの補修費用
• 通常の使用で起きる家屋の傷み（日焼けによる壁や床のヤケ・クッションフロアに冷蔵庫を置いた場合の凹みなど）

ゴミ屋敷の部屋の汚れなどは住人（借主）が「過失・故意・注意違反によって部屋を傷めたもの」になりますので、貸主が払う必要はないのです。

以前は原状回復費用について、双方の見解の相違でトラブルが絶えませんでした。
現在では国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成していますので、これに沿って費用の算出が行われています。

ゴミ屋敷退去時の原状回復費用の相場

ここではゴミ屋敷の片付けにかかる費用の相場についてご説明していきます。
また、原状回復費用で注意したい点と、現状が衣服に関する判例についてもご紹介します。

ゴミ屋敷の片付け費用の相場

業者に依頼した場合の費用の相場は以下の表のようになっています（お片付け24時の料金表より抜粋）。

ゴミが天井まであるような状態や、危険物などの回収を行う場合には別途料金がかかることがあります。
部屋の状況によって費用は変わってきますので、あくまで目安と考えてください。

ゴミ屋敷は原状回復費用が高くなる傾向がある

ゴミ屋敷退去時の原状回復費用は高額になる傾向があります。
ゴミ屋敷はとにかくゴミの量が多く、また、壁や床にカビやシミが広がっていたり水回りの汚れも酷かったりするので、それを消すだけでも大変な作業になるからです。
また、害虫・害獣がいたり、臭いが染みついていたりすることもよくあります。

このような部屋では害虫駆除や除菌、特殊清掃など追加の作業が必要となるため、通常のハウスクリーニングでは次の人に貸せないことがほとんどです。
ですから、ゴミ屋敷の原状回復費用は高額になりやすいのです。

原状回復費用の算出には経過年数が考慮される

先ほどお話ししたように、どれだけ部屋が汚れていても、部屋は自然に汚れたり傷んだりするものです。
ですので、ゴミ屋敷の場合も経年劣化は考慮しなければならないと「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にも明記されています。

例えば、カーペット敷の部屋の場合、新品に張り替えてから6年が経過すると価値は1円になります。
ですので、ゴミ屋敷にしてしまった住人は原状回復費用を払わなければなりませんが、その場合は貸主は経年劣化を考慮して費用の算出を行わなければなりません。

ただし、フローリングの補修には経年劣化は考慮されません。
また、設備などを壊してしまった場合には、使える状態まで戻す必要があります。

高額な原状回復費用が請求された判例

住人Yは平成7年に賃貸マンションに入居、平成13年に賃貸契約を結び、この時は火災保険にも加入していました。
Yとの契約は平成25年に満了となりましたが、Yは更新もせず火災保険にも加入しませんでした。
その後、契約は法律によって更新されることが決まり、Yはその部屋に住み続けたのです。

平成27年にYの部屋でタバコの不始末による火災が発生し、住めなくなったYは退去しました。
その際、Yは122万円で一部の原状回復をしています。

しかし、マンションの持ち主はYとYの保証人に対して、「原状回復費用143万円」「部屋が使えなかった間の損失益49万円（7か月分の家賃）」「火災があったことによる家賃の減額による損失33万6千円」の支払いを求めて東京地裁に提訴しました。
裁判で、Yはマンションが築46年と古く、19年間も住んでおり、原状回復は済んでいると主張しましたが、裁判所はYに対し「補修工事費用143万円」と「部屋が使えなかった間の損失益49万円」の支払いを命じました。
実は平成23年時点で部屋はゴミ屋敷状態であり、Yの退去時にもゴミが大量に残っていました。
風呂場のドアのガラスは無くなり、コンクリートに亀裂が入り、水道も使用できない状態だったのです。
火災が起きたのはリビングでしたが、風呂の汚損は火災とは関係なく、ガイドラインに照らし合わせても通常の使用とは考えられないというのがその理由でした。
出典：一般財団法人不動産適正取引推進機構

ゴミ屋敷で強制退去させられることはあるの？

借りた部屋をゴミ屋敷にしてしまったことがバレたら強制退去させられるのでは…と恐れている人もいるかもしれません。
ここではその疑問に詳しくお答えします。

ゴミ屋敷＝強制退去ではない

賃貸の部屋がゴミ屋敷になったからといって、直ちに退去を強制されるわけではありません。
賃貸住宅の住人には「居住権」というものがあります。
これは家賃を払うことにより、その部屋に住み続けることができる権利のことです。
この権利があることで、大家や管理会社などの貸主が一方的に住人を追い出すことができないようになっています。

ただし、適切な手続きを踏めば退去させることができるため、その点をきちんと考慮して対応する必要があります。

強制退去に至るまでの流れ

実際に貸主が強制的に退去させるには裁判の判決を待たなければなりません。
しかし、その過程で住人が片付けを行ったり、原状回復して退去したりすることは可能です。

①口頭や文書による注意を受ける
ゴミ屋敷であることが貸主に知られてしまうと、口頭や文書によって部屋を片付けるように何度も注意を受けます。
このような行為は片付けが完了するまで続きますので、そのまま部屋を借り続けたいのであれば、早めに片付けた方がいいでしょう。
また、連帯保証人に連絡が行くこともありますので注意が必要です。

②内容証明郵便が届く
注意を受けているにも関わらず放置していると、「〇日までに部屋を片付けるように」といったことが書かれた内容証明郵便が届きます。
これは住人が何度注意しても改善をしてくれないことの証明になるため、裁判を起こされた場合には証拠として採用されます。
他にも、貸主が弁護士を雇って直接交渉に来る場合もあります。

③自治体から指導される
ゴミ屋敷条例を制定している自治体では、貸主が自治体に相談している可能性も高いと考えられます。
その場合、自治体の職員が現地を訪れて住人から聞き取り調査を行うのが一般的です。
改善が見られない場合、最終的には自治体の長の命令で強制的に片付けが行われますが（行政代執行）、実際に行われるまではかなりの時間がかかります。
ただ、それまで何度も職員の訪問は行われますし、職員に暴力を振るうなどの行為があれば罰せられる可能性も否定できません。

④訴訟を起こされ裁判が行われる
行政代執行の前に、裁判に踏み切る貸主も少なくありません。
裁判であれば、最短で4か月ほどで判決が出るからです。
そこでは和解もしくは判決により強制退去が言い渡されます。
それでも住人が対処をしない場合、裁判所の執行官が強制退去を行います。

ゴミ屋敷の放置が危険な理由

ゴミ屋敷になると様々な問題が発生してしまいます。
ここでは代表的なことを挙げていきましょう。

健康被害が起きる可能性が高くなる

ゴミ屋敷が住人に与える影響にはいろいろありますが、やはり健康被害が最も大きいのではないでしょうか。
臭いがまわりに漏れるとゴミ屋敷であることが知られてしまうため、窓を開けないことから部屋の空気がよどみがちです。
ゴミとゴミの間には埃や細かいゴミがたまり、適度な温度と湿度によってカビが生えたり、虫が発生したりしてしまいます。

人が歩くことでカビ菌や埃・虫の死骸の砕けたものなどが舞い上がり、吸い込んでしまってアレルギーを引き起こすことは良くあります。
また、ゴキブリやネズミなどの害虫や害獣の中にはO-157をはじめとする病原菌を媒介するものが多く、糞尿からでも感染する場合も少なくありません。

ゴミ屋敷で暮らすことは、常に自分の健康が脅かされていると考えていた方がいいでしょう。

火災が発生しやすくなる

ガスも使わない・タバコも吸わないという場合でも、ゴミ屋敷では火災が発生することがあります。
原因はカセットボンベの爆発や、ライターや乾電池などの発火です。
カセットボンベは85～90度で破裂する性質がありますし、簡易なガスライターの耐熱温度は65度です。
乾電池は濡れたりさびたりすることによって発火する可能性が高くなります。

ゴミ屋敷では、様々なゴミが落ちているので小さいものは気が付かないことも少なくありません。
気密性が高く、部屋が高温になってしまうと自然に火災が起きてしまうかもしれないのです。

近隣とのトラブルが増える

アパートやマンションは隣の部屋と壁一枚を挟んで隣り合っていることがほとんどです。
音と同様に、臭いはまわりの部屋に漏れやすいと考えるべきでしょう。
また、ゴキブリなどはベランダや壁の隙間などを通って近隣の部屋に簡単に侵入してきます。
「まわりから悪臭がする」「きれいにしているのにゴキブリが頻繁に出る」など大家や管理会社にすぐに苦情を言う人は少なくありません。

古いアパートやマンションの場合、ゴミの重さに建物が耐え切れず床が抜ける危険性も。
そうなれば、原状回復では済まなくなってしまいます。

ゴミ屋敷の原状回復を業者に依頼するメリット

ゴミ屋敷の原状回復は期限が決まっているため、普段から忙しかったり片付けが苦手だったりする人にはなかなか大変な作業となります。
ここではゴミの片付けを業者に依頼するメリットについて説明します。

手間がかからない

ゴミ屋敷の片付けは、ゴミの分別・粗大ゴミの運搬・キッチンや風呂など水回りの徹底的な清掃と、多くの工程があります。
しかし、これら作業は非常に手間がかかり、慣れない作業は体への負担も大きく、時間的に終わらない可能性が少なくないのが現実です。
業者に依頼してしまえば、ゴミ捨て場への往復や粗大ゴミを運び出す手間が省かれます。
さらに、ゴミの分別も粗大ゴミの処分も不要です。

自分で片付けを始めたものの挫折してしまうケースも少なくありませんが、業者に依頼すればそれらの作業をすべて代行してもらえます。
また、業者はこのような作業に慣れており、効率的に作業を進めることができるため、自分で片付けるよりもずっと早く終わります。

依頼すればすぐに対応してくれる

多くのゴミ屋敷清掃業者は、依頼や相談ができる時間が長く、また実際の作業までの時間が短いことが多くなっています。
相談した当日に片付けに来てくれることも珍しくありません。
「自分で片付けていたけれど、どうしても引越しの日までに間に合わない！」といった場合でも対応してくれます。

まわりに知られず片付けが可能

引っ越し作業はともかく、「大量にゴミが運び出されるのを見られたくない」という人も多いかと思います。
そのため、深夜や早朝でも片付けを行ってくれる業者は少なくありません。
女性からの依頼が増えているため、そのような細やかなサービスに対応するようになって来ています。

行政代執行やよりも費用が安い

自治体の行政代執行が行われた場合、費用は全て住人に請求されます。
どの業者に依頼するかは自治体が決めるため、必ずしも安い業者を使うとは限りません。
一般的には自分で依頼するより割高になると言われています。

相見積もりを取ることで費用を安く抑えられる可能性も

少しでも安く良いサービスの業者を選ぶためには、下調べをしたうえで複数の業者から見積もりを取ることが大切です。
片付け費用は業者によって料金の差が大きいため、必ず相見積もりを取って比較するようにしましょう。

見積もりには、「何にいくらかかるのか」が細かく書かれていることがほとんどです。
疑問に思ったことは確認し、「追加で費用が発生しないか」「対応が丁寧か」といったこともしっかりチェックしてください。

見積もりを出さない・費用の明細がないといった場合は要注意です。
怪しい業者である可能性がありますので避けた方が無難です。

その他、片付け費用を抑えるためにできることについてはこちらでもご紹介しています。
ゴミ屋敷の片付け費用ガイド｜アパート・マンション・一軒家の料金を一挙紹介！

ゴミ屋敷退去時の原状回復なら「お片付け24時」に相談しよう！

お片付け24時なら、年中無休・24時間対応で思い立ったらすぐに依頼できます。
お問い合わせいただいたその日に片付けを行うことも可能です。
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見積りやご相談は無料で行っております。
キャンセル料もかかりませんのでぜひお気軽にご相談ください。

お片付け24時の実績紹介

近々引越しをする予定なのに、ため込んだ不用品とゴミをどうにかして欲しいというお問い合わせがありました。
翌日にお伺いして見積もりを提示したところ、お客様は引っ越し費用もあるので支払いをどうするか困っていましたが、頭金なしの分割払いがあることを知りとても安心したようです。
金額を抑えたいというご希望があり、ゴミの分別と袋詰めのみ行い、一般の回収に出せるものはお客様に出していただくことになり、無事に予算内に収まりました。
アパートの前が飲食店だったことから、ゴミの積み込み時には近隣への配慮を徹底して作業を行い、3日かけて部屋はすっかりきれいになりました。

詳しくはこちらからご覧いただけます。
【千葉県市川市】退去アパートにため込んだ不用品回収と片付け

まとめ：ゴミ屋敷の原状回復は素早くスッキリさせよう

引越しが決まっても、忙しくて片付けが進まないという方は意外と多いものです。
ゴミ屋敷の片付けは通常よりも時間がかかりますから、やってもやっても終わらずに、途方に暮れてしまう場合もあります。
実績にもあるように、できる範囲で依頼するという方法もありますので、ぜひお気軽にご相談ください。
余裕を持って片付けを行い、すっきりした気分で引っ越してくださいね。

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