「ゴミ屋敷の原状回復費用っていくらくらい？高すぎたらどうしよう」
「ゴミ屋敷にしたのはこちらの落ち度だけど、100％原状回復費用を払わないとダメなの？」
ゴミ屋敷の原状回復費用は高くなる傾向がありますが、そのすべてが借主の負担になるとは限りません。
しかし、一般的な退去と比べると費用は高額で、最低でも数十万円はかかることもあります。
重要なのは原状回復の正しい定義を知り、払うべき範囲を把握したうえで、冷静に対応することです。
この記事では、ゴミ屋敷の原状回復費用の考え方、実際の費用目安と支払い総額を抑えるコツを紹介しています。
目次
ゴミ屋敷の原状回復とは
物件を借りるとき、退去するときに『原状回復』という言葉を聞いたことはあるものの、詳しい意味はわからない人もいるはずです。
そもそも「原状回復」とは何かを解説します。
1.賃貸契約における原状回復の定義
「原状回復」というと、「部屋を入居時と同じ状態に戻すこと」とイメージする方が多いのですが、実はそうではありません。
賃貸契約における原状回復とは、法律上では以下のように定義されています。
「賃借人の居住や使用によって発生した建物の価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用範囲を超えるような損耗や毀損についての復旧のこと」
あくまで、部屋を借りた人がミスなどでつけてしまった傷、汚れなどについて直すのが原状回復の定義です。
通常の使用範囲で発生する経年劣化などについては回復義務はないので、その点は誤解しないようにしましょう。
2.原状回復費用の負担は誰がするか
国交省のガイドラインによると、借主と貸主が回復する損傷の種類に応じて負担します。
| 負担者 | 内容 | 具体例 |
| 借主が負担するもの | ・故意・過失・不注意でつけたキズや汚れなど ・通常の使用範囲を超える損耗や毀損 |
・包丁を落として床に穴が開いた場合 ・家具を動かして壁紙を傷つけた |
| 貸主が負担するもの | ・経年劣化で生じた損耗 ・建物の付加価値向上のための工事など |
・経年劣化で起きたクロスの変色 ・設備を最新モデルに交換した際のグレードアップ分 |
簡単にまとめると、部屋の借主が居住中にその人の責任でつけたキズや損傷は、借りた人が直さなければなりません。
一方で、壁のクロスや床フロアなど、経年劣化によるものは借主の責任ではないため、貸主が負担して原状回復をします。
また、原状回復でクロスや設備をより上等なものへ変更した場合は、その費用は貸主の負担になります。
これは、建物の価値を向上させるための出費であり、借主の責任ではないと考えられるからです。
3.ゴミ屋敷の原状回復費用負担は借主になる可能性がある
ここまで、原状回復費用のすべてを借主が負担するわけではないとお伝えしてきましたが、部屋をゴミ屋敷にしてしまった場合は別です。
そもそも賃貸借契約では、借主に「善管注意義務」があります。
これは、借りた部屋を通常求められる注意をもって適切に管理する義務のことです。
ゴミを放置して部屋を著しく汚した状態は、この善管注意義務に違反すると判断され安くなり、その結果借主の責任として原状回復費用を負担しなければならない可能性があるでしょう。
ゴミ屋敷の状態になると、壁や床にニオイやシミが染みついたり、害虫の発生によって追加の清掃や修繕が必要になったりすることもあります。
これは普通の使用では生じないレベルの汚れであることが多く、退去時には家主から高額な原状回復費用を請求される可能性があります。
ゴミ屋敷の退去にかかる費用一覧と相場
ゴミ屋敷から退去する際に原状回復だけでなく、そもそもゴミ屋敷にあるゴミ・不用品の処分などにも費用がかかります。
ここからは、ゴミ屋敷の退去にかかる費用一覧と相場を紹介します。
なお、費用はゴミ屋敷の状態や部屋の使い方、劣化・損傷の度合いによって変わるため、あくまで目安としてご覧ください。
1）ゴミ屋敷の片付け費用
ゴミ屋敷から退去するには、ゴミ屋敷の片付け費用が必要です。
ゴミを残したまま物件を解約することはできないため、借主の責任でゴミと家財を撤去しなければなりません。
ゴミ屋敷の場合は自力での片付けはかなり難しいため、片付け業者を手配してゴミなどを処分するのが良いでしょう。
なお、不動産業者に片付け業者の手配を依頼することもできますが、マージンを上乗せされて費用が高くなるケースがあります。
そのため、ゴミ屋敷の片付けは業者を自分で手配した方が安く済むことが多いです。
参考までにお片付け24時の片付け費用を間取り別に紹介します。
| 間取り | 費用の目安 |
| 1K | 33,000円〜 |
| 1DK | 53,000円〜 |
| 1LDK | 68,000円〜 |
| 2DK | 100,000円〜 |
| 2LDK | 120,000円〜 |
| 3DK | 150,000円〜 |
| 3LDK | 170,000円〜 |
| 4DK | 200,000円〜 |
| 4LDK | 220,000円〜 |
たとえば、1DKのアパートがゴミ屋敷になっている場合、最低の片付け費用は53,000円〜です。
ただし、ゴミの量や部屋の汚れの度合いなどによって費用は異なります。
アパートやマンション、一軒家など建物の種別ごとの費用は、ゴミ屋敷化した部屋の片付け費用ガイド｜アパート・マンション・一軒家の料金を一挙紹介！で紹介しています。
2）退去費用
次にかかるのは退去費用です。
退去費用は厳密には以下の費用の総称のことです。
- 原状回復費用
- 鍵の交換費用
- 残置物の撤去費用
まず先ほど紹介した原状回復のための工事、ハウスクリーニングや鍵の交換費用がかかります。
なお、鍵の交換費用については新しい入居者へ請求する場合もあるので、その点は家主や不動産会社へ詳しく問い合わせましょう。
最後の残置物の撤去費用とは、部屋に荷物を置き忘れてしまった場合の処分費用です。
ゴミを一部残したまま退去したり、家財の一部を置いたまま出ていったような場合にかかる可能性があります。
原状回復費用の目安は物件によりますが、ゴミ屋敷の場合は10万円以上かかるケースが多く、ひどい場合は数十万円の請求になる場合もあります。
3）新居への引越し費用
新居への引越し費用も必要です。
引越しにかかる費用の内訳は大まかに以下のようなもので、荷物の量や家賃によって相場は変わります。
- 敷金礼金
- 前家賃
- 引越し業者へ払う費用
敷金礼金などは『家賃の⚪︎か月分』などと決まっています。
最近は敷金礼金が0円の物件もあるので、契約によってはかかりません。
前家賃とは入居前にあらかじめ数ヶ月分の家賃を払う仕組みです。
家賃の引き落としなどが開始するまでの家賃を払うパターンが多く、入居月の日割りと翌月までの家賃を払うことが多いです。
ここまでまとめると、ゴミ屋敷から退去して新居へ引越す場合、数十万円〜100万円以上の費用がかかる可能性があるということです。
ゴミ屋敷の原状回復費用で高額を請求された判例
ゴミ屋敷の原状回復費用は、通常の使用による損耗とは異なり、借主の責任が強く問われるため高額になりやすい傾向があります。
ここでは、実際に退去で高額な損害賠償が認められた判例を見ていきます。
東京地裁平成28年8月19日判決では、借主に対して合計192万円の損害賠償が認められています。
この事案では、室内のゴミの放置に加えて火災が発生し、物件に大きな損傷が生じました。
これにより裁判所は以下の損害を認定しています。
- 原状回復費用：約143万円
- 工事期間中の逸失利益：約49万円
つまり、単なる修繕費だけでなく、部屋が使えなかった期間の損失（家賃相当）まで含めて請求が認められています。（出典：火災等により貸室に損傷を与えた賃借人には）
本件についてはゴミ屋敷に加えて火災が発生しているためやや特殊な事例ですが、ゴミ屋敷にしたことで大きな損害が発生した場合、借主の責任が重く受け止められることは間違いないでしょう。
また、物件がゴミ屋敷とは明記されていませんが、原状回復をせず逃げてしまった借主に原状回復工事費用の一部として35万円の支払いを認めた事例もあります。
（東京地方裁判所 平成6年8月22日判決 出典：第 3 章 原状回復にかかる判例の動向）
このように、原状回復についての判例では高額の負担が認められるケースもあります。
トラブルを避けるためにも、なるべくゴミを片付けたり、できる範囲での原状回復を誠意を持って行いましょう。
ゴミ屋敷の原状回復費用を抑えるコツ
ゴミ屋敷からの引越しは通常よりも費用がかかります。
少しでも退去費用や原状回復費用を抑えるために、ここから紹介するコツを覚えておきましょう。
①できる限りゴミを撤去する
最も大切なのは、できる限りゴミを自力で捨てておくことです。
ゴミの量を減らすことで、片付け業者が運び出して処分する量を減らせるため、片付け費用を軽減できる可能性があります。
燃えるゴミなど、比較的収集が多いゴミについては積極的にゴミを捨てていきましょう。
また、ペットボトルなど、自治体やスーパーマーケットでの回収が可能な資源ごみも、あらかじめ出しておくとゴミの量を減らせます。
なお、ペットボトルは洗って出すのがマナーです。ルールを守って利用しましょう。
すべてのゴミを捨てる必要はありませんが、無理のない範囲でゴミ捨てをしておくと、片付け業者への依頼費用を安くできます。
②片付け業者を自分で手配する
ゴミ屋敷の片付け業者は自分で手配しましょう。
不動産業者にゴミの片付けを委託すると、紹介料などが上乗せされることが多く、通常の片付け費用よりも割増料金を請求される可能性があります。
その点、自分で片付け業者を依頼すればそのような仲介費用はかかりません。
また、片付け業者が物件の原状回復や引越しまで対応している場合は、ハウスクリーニングや引越し作業もまとめて依頼できます。
事前に原状回復作業をしておけば、退去費用をやすく抑えられる可能性があるでしょう。
作業を複数依頼することでセット割引してもらえる可能性もあるので、自分で納得のいく金額で対応してくれる片付け業者を選んでください。
③借主が負担すべき範囲を頭に入れておく
原状回復の費用は家主や管理会社が見積もりを取り、その費用に合意して初めて確定します。
ここで注意したいのが、家主側の言いなりにならないことです。
仮にゴミ屋敷にしていたとしても、経年劣化で損耗している部分まで、借主が負担する必要はありません。
たとえば、6年以上住んでいる物件をゴミ屋敷にして退去し、家主から「クロスの張り替え費用」を含めた原状回復費用が請求されたとします。
しかし、国交省のガイドラインではクロスの耐用年数は6年間（6年経つと価値が0になる）とされているため、6年以上居住している場合は交換費用を払わなくて良いケースが多いです。
（※ただし、借主の故意・過失の割合が認められれば費用負担を求められることはあります。）
正しい基準を知るためには「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見るほか、法テラスなどに見積もりを持って相談へ行き、請求が妥当か聞いてみるのがおすすめです。
ゴミ屋敷にしたから全額借主の負担ではないことを頭に置いて、冷静に払うべき費用とそうでないものを見極めましょう。
④家主や管理会社と交渉する
原状回復費用について、家主や管理会社と交渉する方法もあります。
ゴミ屋敷にしたことは借主の責任なので、その点については認めて謝罪をしつつ、金額の減額や支払い方法について話し合いましょう。
減額を求める場合は「自力で原状回復を入れて清掃したこと」「ゴミはすべて撤去したこと」などを伝えると相手の心象が良くなり、減額に応じてもらえる可能性が高まります。
減額が認められなくても、分割の支払いに応じてもらえれば、費用の負担を抑えることができます。
話し合いの結果は必ず書面にまとめてもらい、証拠として保管しておきましょう。
お片付け24時はゴミ屋敷からの退去をサポートします
お片付け24時はゴミ屋敷から退去する際の総合的なサポートに対応しています。
具体的にできるサービスを紹介するので、参考にしてください。
①お片付け24時の片付け・原状回復費用の目安
お片付け24時は以下のサービスに対応しています。
- ゴミ屋敷の片付け
- 不用品の回収と処分
- 不用品の買取
- ハウスクリーニング
- 引越しのお手伝い
ゴミ屋敷を片付けるにあたっての片付けから引越しまで対応が可能です。
ゴミの分別も不要でスタッフが数名で作業をしますので、依頼者様の手間はほぼありません。
また、ゴミの撤去後のハウスクリーニングや消臭作業も対応しているので、お部屋の原状回復をお任せいただけます。
引越しの荷造りや手伝いも可能なので、ぜひお問い合わせください。
②引越し作業も一括でご依頼OK
お片付け24時では、引越し先への荷物の運搬も対応可能です。
引越し前に出たゴミの回収はもちろん、荷造りから新居への移動までワンストップでご依頼いただけます。
ゴミ屋敷の場合、片付け業者と引越し業者を別に依頼した場合、それぞれ見積もりや作業の日程を入れることになるので、片付けまでのスケジュール調整が複雑になりがちです。
弊社のような業者に一括で作業を依頼していただければ、お客様も安心してゴミ屋敷からの引越しを済ませられます。
③オーナー様からの依頼も歓迎
お片付け24時はお部屋の借主からだけでなく、物件のオーナー様からの依頼も大歓迎です。
「借主が原状回復せずに出ていった」
「ゴミ屋敷のまま借主が逃げてしまった」
このような場合にも弊社へぜひご相談ください。
お片付けのプロであるスタッフが物件へ伺い、ゴミの回収から原状回復工事までワンストップで対応します。
弊社はリフォームまで対応できる業者ですので、内装だけでなく瓦の張り替えなど物件のメンテナンスのような内容でもお任せください。
詳細はリフォーム（外装、屋根、内装）・原状回復 をご覧ください。
④お片付け24時のゴミ屋敷の原状回復事例
東京都中野区のお客様から、ゴミ屋敷からの引越しに伴う片付けとハウスクリーニングについてのご依頼を受けました。
お客様はうつ病を発症されており、一人で頑張って暮らしていましたが、病気の療養のためにも一度実家へ戻ることにしたそうです。
うつ病の間部屋の片付けなどもままならず、部屋の中がゴミでいっぱいになっているとのことでした。
お部屋へ伺うとそこは1DKのアパート。
ゴミ袋に入れてあるものの、大量の空き缶などが床を埋め尽くしているような状態でした。
お急ぎとのことでスタッフ8名を派遣し、ゴミの運び出しおよびクリーニングを実施しました。
お客様からはクリーニングのおかげで「原状回復費用は予想より少なかった」と、喜びの声も届いています。
ゴミ屋敷の原状回復費用についてよくある質問
ゴミ屋敷の原状回復費用についてよくある質問をまとめました。
Q1：ゴミ屋敷の原状回復費用の相場はいくらですか？
一概にはいえませんが、数十万円〜100万円の範囲が相場です。
同じゴミ屋敷でも、紙や衣類などの乾いたゴミで汚れたお部屋と、生ゴミを含むゴミ屋敷の場合は原状回復費用が大きく異なります。
Q2：ゴミ屋敷を退去する際の原状回復費用は100％借主負担ですか？
ゴミ屋敷の退去であっても、100％借主が負担するとは限りません。
原状回復で借主が責任を負うのは、借主の故意や過失、通常の範囲を超えた使用による損耗の部分だけです。
つまり、自然な経年劣化などについては、借主が支払う必要はありません。
Q3：ゴミ屋敷が原因で強制退去させられることはありますか？
ゴミ屋敷が原因で強制退去になる可能性はあります。
何度も家主から注意されてもゴミを捨てる努力をしなかったり、また周囲や物件に悪臭や害虫などで被害を及ぼしたような場合は、強制退去になる可能性はあるでしょう。
部屋をゴミ屋敷にしたことが原因で、賃貸借契約の解除が認められた判例もあります。（東京地判 平成10年6月26日判決）
類似した事例については汚部屋で退去勧告!? 無視すると強制退去・契約解除になるケースと対処法 で紹介しています。
Q4：【貸主向け】住人がゴミ屋敷を片付けない場合、勝手にゴミを処分することはできますか？
仮にゴミであっても、借主の財産の一部と認められるため、勝手に家主がゴミを捨てることはできません。
勝手にゴミを捨てるとトラブルになる可能性が高いので、まずは片付けてくれるように借主へ書面などで通知しましょう。
再三通告してもゴミを片付けてもらえない場合は法的な手続きをとり、退去してもらうように促すこともできます。
Q5：【貸主向け】部屋をゴミ屋敷にした住人に損害賠償を請求できますか？
部屋がゴミ屋敷になったことで明確な損害が発生した場合は、損害賠償を申し立てることが可能です。
部屋を著しく汚損されており、すぐに次の借り手を探せないような場合、また火災を発生させて物件を使えなくしたようなケースで、損害賠償が認められた事例があります。
個別のケースで損害賠償の可否は決まるため、弁護士などに相談して対応を検討しましょう。
まとめ｜ゴミ屋敷の原状回復ならお片付け24時へお任せください
ゴミ屋敷の原状回復費用は一般的な退去よりも高額になる可能性が高いです。
目安としては数十万円〜100万円以内になります。
ゴミ屋敷から引越しを考えている場合は、原状回復費用をなるべく安くするために、事前にゴミをすべて撤去したうえで、ハウスクリーニングなどを入れておくと良いでしょう。
また、管理会社や家主との交渉で減額や支払いの分割に応じてもらえる可能性もあります。
ゴミ屋敷からの引越しを検討されている場合、プロの片付け業者へ依頼して、ワンストップで片付けから引越しを依頼する方法もあります。
お片付け24時では、ゴミ屋敷の片付けはもちろん、原状回復費用を安くするためのクリーニングや消臭作業、引越しにも対応しています。
「ゴミ屋敷から引越したいけど、原状回復費用が怖くて実行できない」とお悩みなら、ぜひ一度弊社へご相談ください！
